حسین رستمی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، از چالش دسترسی اتحادیه به دادههای معاملات، تعدد سامانهها، سرنوشت سامانه تعیین اجارهبها، فعالیت واحدهای غیرمجاز و تأثیر قیمتگذاری پلتفرمها میگوید؛ ۲۵ درصد، سقف ابلاغشده برای تمدید قراردادهای مشمول در سراسر کشور است، اما مسئله اصلی اقتصاد۸ این است که «سیاست تنظیم بازار» چگونه باید در میدان اجرا شود؟
در گفتوگوی اختصاصی محمود حقیقی، خبرنگار اقتصاد۸ با مهندس حسین رستمی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، مجموعهای از مسائل و چالشهای بازار معاملات ملکی از منظر تشکل صنفی بررسی شد؛ از وضعیت سامانهها و دسترسی اتحادیه به دادههای معاملاتی گرفته تا سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها، واحدهای غیرمجاز، قراردادهای چاپی، پلتفرمهای ملکی، نرمافزار تعیین اجارهبها و نقش بخش خصوصی در تصمیمسازیهای حوزه مسکن.
این گفتوگو در اقتصاد۸ نه بهعنوان پایان یک بحث، بلکه بهعنوان نقطه شروع یک بررسی چندجانبه درباره حکمرانی بازار مسکن مشهد منتشر میشود.
وقتی مسئله مسکن فقط «قیمت» نیست
بحث مسکن در افکار عمومی اغلب با دو عدد شناخته میشود؛ قیمت خرید و میزان اجاره. اما بازار واقعی مسکن، شبکهای پیچیده از مالک، مستأجر، سازنده، مشاور املاک، بانک، شهرداری، راه و شهرسازی، سازمان ثبت، سامانههای معاملاتی، پلتفرمهای اینترنتی و نهادهای نظارتی است.
به همین دلیل، هر سیاستی که برای کنترل یا ساماندهی این بازار طراحی میشود، زمانی میتواند اثربخش باشد که این زنجیره را همزمان ببیند.
گفتوگوی اقتصاد۸ با رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد نیز دقیقاً از همین نقطه اهمیت پیدا میکند؛ زیرا بخش مهمی از پرسشهای مطرحشده در این گفتوگو، دیگر صرفاً مسائل داخلی یک اتحادیه نیست و به چگونگی حکمرانی بازار مسکن در سطح شهر، استان و کشور مربوط میشود.
رستمی: برای تصمیمگیری باید «عدد و داده» داشته باشیم
یکی از مهمترین نکات مطرحشده از سوی رئیس اتحادیه، مسئله دسترسی به اطلاعات معاملات است.
رستمی میگوید اتحادیه به سامانههای ثبت قرارداد دسترسی کافی ندارد و در نتیجه، از منظر مدیریتی نمیتواند تصویر دقیقی از اینکه چه تعداد واحد صنفی در چه سامانهای قرارداد ثبت میکنند و حجم معاملات چگونه توزیع شده است، داشته باشد.
این موضوع از منظر اقتصادی اهمیت زیادی دارد.
بازار بدون داده، بازار قابل اندازهگیری نیست و سیاستگذاری بدون داده نیز بیش از آنکه مبتنی بر واقعیت باشد، به تجربه و برآورد وابسته میشود.
اگر اتحادیه قرار است درباره عملکرد واحدهای صنفی، مناطق مختلف شهر، روند معاملات یا مشکلات اجرایی تصمیم بگیرد، دسترسی به دادههای لازم میتواند یکی از پیششرطهای مدیریت مؤثر باشد.
البته اینجا یک نکته مهم وجود دارد:
دسترسی اتحادیه به اطلاعات نباید به معنای دسترسی بدون ضابطه به اطلاعات شخصی مردم باشد؛ بلکه باید درباره دادههای تجمیعی، آماری و نظارتی سازوکار روشنی وجود داشته باشد.
بنابراین سؤال اقتصاد۸ این نیست که «چرا همه اطلاعات در اختیار اتحادیه نیست؟»
سؤال دقیقتر این است:
آیا برای مدیر بازار، داشبورد آماری و نظارتی مناسبی تعریف شده است که بدون نقض حریم خصوصی شهروندان، امکان تصمیمگیری مبتنی بر داده را فراهم کند؟
این موضوع نیازمند پاسخ متولیان سامانههای معاملاتی و دستگاههای سیاستگذار نیز هست.
چند سامانه برای یک بازار؛ تکثر یا یکپارچگی؟
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد بخش دیگری از مشکلات را مربوط به تعدد سامانهها و زیرساختهای آنها میداند.
از نگاه وی، هر سامانه جدید علاوه بر ایجاد یک فرآیند تازه، نیازمند آموزش مجدد تعداد زیادی از فعالان صنفی و مردم است.
این مسئله از منظر اقتصادی یک هزینه پنهان نیز دارد:
هزینه آموزش، زمان، خطای انسانی، سردرگمی، دوبارهکاری و کاهش بهرهوری.
در واقع مسئله الزاماً «زیاد بودن سامانهها» نیست؛ مسئله مهمتر نبود یک تجربه کاربری منسجم و معماری هماهنگ اطلاعاتی است.
اگر سامانههای مختلف هر کدام بخشی از فرآیند معامله را انجام دهند اما کاربر مجبور باشد برای یک معامله بین چند محیط مختلف جابهجا شود، هدف دیجیتالیکردن بازار ممکن است به جای کاهش اصطکاک، اصطکاک جدیدی ایجاد کند.
از همین منظر، پیشنهاد اتحادیه درباره تجمیع یا یکپارچهسازی سامانهها، ارزش بررسی کارشناسی دارد.
سامانه تعیین اجارهبها؛ از ایده تا کارآمدی
یکی از موضوعات قابل توجه در گفتوگو، سامانه یا نرمافزار تعیین اجارهبها است؛ طرحی که در مقطعی در مشهد با هدف ایجاد مبنایی برای تعیین اجارهبهای ملک مطرح و اجرا شد.
در سال ۱۴۰۲ نیز رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد درباره اجرای سامانه تعیین اجارهبها گفته بود که این سامانه در مشهد در حال اجراست و فرآیند آن هنوز تکمیل نشده و نیاز به اطلاعرسانی و مطالبه عمومی دارد.
اما اکنون، بنا بر توضیحات مطرحشده در گفتوگوی جدید، این ابزار عملاً کارایی مورد انتظار را ندارد.
این موضوع از منظر اقتصاد۸ نیازمند یک بررسی دقیقتر است؛ زیرا اگر برای تولید یک ابزار سیاستی هزینه شده باشد، صرف راهاندازی آن نمیتواند معیار موفقیت باشد.
معیارهای واقعی باید اینها باشند:
- چند واحد صنفی از آن استفاده کردند؟
- چند قرارداد بر اساس خروجی آن تنظیم شد؟
- چه میزان از دادههای آن به تصمیمگیری کمک کرد؟
- آیا خروجی سامانه با معاملات واقعی بازار همخوانی داشت؟
- هزینه طراحی و نگهداری آن چقدر بود؟
- چرا استفاده از آن استمرار پیدا نکرد؟
- آیا امکان احیا یا بهروزرسانی آن وجود دارد؟
این پرسشها، پرسش از یک نرمافزار نیست؛ پرسش از چرخه عمر یک سیاست عمومی است.
۲۵ درصد؛ قانون ابلاغ شده، مسئله اکنون «اجرای مؤثر» است
یکی از موضوعات محوری گفتوگو، سقف افزایش اجارهبهاست.
بر اساس مصوبه ابلاغشده در سال ۱۴۰۵، سقف افزایش اجارهبها برای قراردادهای مشمول که با درخواست مستأجر تمدید میشوند، در سراسر کشور ۲۵ درصد تعیین شده است. این مصوبه برای قراردادهایی که از تاریخ ابلاغ تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشوند، سازوکار تمدید یکساله را نیز پیشبینی کرده است.
در خراسان رضوی نیز در گزارش رسمی کارگروه تنظیم بازار املاک و مستغلات استان، ۲۵ درصد برای تمدید قراردادها و ۲۷ درصد برای قراردادهای جدید اعلام شده است.
این تفکیک باید در اطلاعرسانی عمومی مورد توجه قرار گیرد تا میان «تمدید قرارداد» و «قرارداد جدید» خلط نشود.
اما از نگاه تحلیلی، مسئله اصلی بعد از ابلاغ سقف آغاز میشود:
چگونه باید اجرای قانون را اندازهگیری کرد؟
رستمی در گفتوگو با اقتصاد۸ معتقد است بخشی از معاملات ممکن است خارج از شبکه رسمی مشاوران املاک و از طریق پلتفرمها یا قراردادهای عادی انجام شود.
اگر چنین اتفاقی رخ دهد، سؤال اصلی دیگر «آیا قانون وجود دارد؟» نیست؛ بلکه این است:
چه سازوکاری برای رصد میزان اجرای قانون وجود دارد؟
و:
آیا دادههای ثبتشده در سامانهها میتواند میزان رعایت سقف را بهصورت واقعی نشان دهد؟
این همان جایی است که مسئله داده، سامانه و نظارت دوباره به موضوع سقف اجارهبها متصل میشود.
پلتفرمها؛ فرصت اطلاعاتی یا سازنده انتظارات قیمتی؟
یکی دیگر از محورهای مهم گفتوگو، نقش پلتفرمهای ملکی در بازار است.
رئیس اتحادیه معتقد است پلتفرمها ظرفیت مهمی برای تبادل اطلاعات دارند، اما درج قیمتهای غیرکارشناسی میتواند بر انتظارات بازار اثر بگذارد.
این دیدگاه را میتوان از زاویه اقتصاد بازار نیز بررسی کرد.
در بازار مسکن، قیمت پیشنهادی با قیمت معاملهشده یکسان نیست.
وقتی حجم زیادی از قیمتهای پیشنهادی در یک محیط عمومی نمایش داده میشود، ممکن است این قیمتها بر تصور فروشنده، خریدار، موجر یا مستأجر از «قیمت بازار» اثر بگذارد.
از این منظر، یکی از مسائل قابل بررسی برای سیاستگذار این است که آیا باید میان:
«اطلاعات ملک»
و
«قیمت کارشناسی یا قیمت معاملهشده»
تمایز بیشتری ایجاد شود.
این موضوع البته نیازمند گفتوگو با خود پلتفرمها، کارشناسان بازار و دستگاههای سیاستگذار است.
مشاور املاک؛ حلقه واسط یا بخشی از زیرساخت بازار؟
رستمی تأکید میکند که وظیفه اصلی مشاور املاک صرفاً واسطهگری نیست و عنوان «مشاور» بر نقش ارائه اطلاعات و مشاوره صحیح به طرفین معامله دلالت دارد.
این دیدگاه از یک منظر مهم است.
اگر قرار باشد معاملات ملکی به سمت دیجیتالیشدن حرکت کنند، نقش مشاور املاک نیز باید بازتعریف شود.
مشاور آینده بازار مسکن صرفاً کسی نیست که «ملک را نشان دهد»؛ بلکه میتواند در حوزههایی مانند:
- اطلاعات منطقهای،
- شناخت بازار،
- تحلیل شرایط معامله،
- کنترل مدارک،
- فرآیند قرارداد،
- ارجاع حقوقی،
- اطلاعات قیمت،
- و اتصال طرفین معامله
نقش داشته باشد.
بنابراین سؤال مهم برای ادامه پرونده اقتصاد۸ این است:
آیا مدل آموزشی و حرفهای فعلی مشاوران املاک متناسب با این نقش جدید طراحی شده است؟
حدود ۹ هزار واحد؛ بازار بزرگی که نیازمند تنظیمگری دقیق است
رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد در این گفتوگو تعداد واحدهای دارای پروانه فعال را نزدیک به ۷ هزار واحد اعلام کرد و از حدود ۲ هزار واحد دارای پروانه منقضی و حدود هزار تا هزار و دویست واحد غیرمجاز شناساییشده نیز سخن گفت.
رستمی همچنین از روند برخورد با واحدهای غیرمجاز خبر داد.
این اعداد، در صورت تأیید و ارائه آمار رسمی اتحادیه، اهمیت اقتصادی بازار خدمات ملکی مشهد را نشان میدهد.
در واقع موضوع صرفاً درباره چند دفتر مشاور املاک نیست؛ بلکه درباره یک شبکه بزرگ خدماتی است که با بخش قابل توجهی از معاملات مسکن شهر ارتباط دارد.
اقتصاد۸ در مرحله بعدی این پرونده، آمار تفکیکی و بهروز این واحدها و وضعیت رسیدگی به آنها را از اتحادیه مطالبه خواهد کرد.
قراردادهای چاپی؛ یک مسئله قدیمی در عصر معاملات دیجیتال
یکی دیگر از موضوعات مطرحشده، ادامه چاپ و توزیع قراردادهای غیرمجاز توسط برخی چاپخانههاست.
اگر هدف سیاستگذار حرکت به سمت ثبت الکترونیکی و کاهش خطاهای حقوقی باشد، ادامه استفاده از فرمهای غیرمجاز و متنهای فاقد استاندارد میتواند با این هدف در تضاد قرار گیرد.
از منظر اقتصاد۸، این موضوع یک سؤال بیندستگاهی است:
مسئول نظارت بر چرخه چاپ، توزیع و استفاده از این قراردادها چه نهادی است و چه تعداد پرونده در این زمینه تشکیل شده است؟
پاسخ این سؤال میتواند مشخص کند مشکل در مرحله قانونگذاری است یا در مرحله اجرا و نظارت.
بانکها، زمین و املاک؛ آیا داراییهای ملکی وارد اقتصاد مولد میشوند؟
رئیس اتحادیه در بخش دیگری از گفتوگو نسبت به حجم املاک در اختیار بانکها انتقاد کرد و خواستار خروج بانکها از فعالیتهای غیرمولد ملکی شد.
این دیدگاه البته نیازمند عدد و سند رسمی است.
از نگاه اقتصاد۸، به جای تکرار عددهای غیرمستند درباره ارزش املاک بانکها، باید چند سؤال مشخص را بررسی کرد:
ارزش واقعی املاک مازاد شبکه بانکی چقدر است؟
چه میزان از این املاک قابل عرضه است؟
چه مقدار از داراییهای ملکی بانکها در خراسان رضوی قرار دارد؟
و این داراییها چه اثری بر بازار زمین و مسکن دارند؟
اگر داده رسمی در این زمینه منتشر شود، این موضوع میتواند از یک اظهارنظر صنفی به یک مطالعه اقتصادی درباره تخصیص داراییهای بانکی تبدیل شود.
مسکن و تصمیمگیری؛ جای بخش خصوصی کجاست؟
رستمی معتقد است اتحادیه باید در جلسات مرتبط با تصمیمات مسکن، تراکم، ساختوساز و توسعه شهری حضور بیشتری داشته باشد.
این مطالبه از یک منظر اقتصادی قابل بررسی است.
بخش خصوصی الزاماً نباید جایگزین دولت شود؛ اما میتواند اطلاعات بازار را در اختیار سیاستگذار قرار دهد.
برای نمونه، مشاوران املاک بهصورت روزانه با تغییرات تقاضا، رفتار خریداران، اجارهنشینان، سازندگان و سرمایهگذاران مواجهاند.
بنابراین شاید مدل مطلوب نه «تصمیمگیری توسط صنف» بلکه تصمیمگیری دولت با استفاده از داده و نظر کارشناسی بخش خصوصی باشد.
این همان نقطهای است که اقتصاد۸ میتواند میان دولت و بخش خصوصی نقش پل ارتباطی ایفا کند.
راه و شهرسازی، شهرداری و اتحادیه؛ سه ضلع یک بازار
رستمی از وجود تعامل با راه و شهرسازی خبر میدهد، اما معتقد است این تعامل باید بیشتر و منظمتر شود.
وی همچنین برای همکاری با شهرداری اعلام آمادگی کرده است.
این موضوع از نظر ساختاری اهمیت دارد؛ زیرا بازار مسکن حاصل عملکرد یک دستگاه واحد نیست.
تراکم شهری، صدور پروانه، زمین، ساختوساز، زیرساخت، مالیات، ثبت، تسهیلات بانکی، اجاره و معاملات هر کدام در اختیار بخشی از نظام اجرایی کشور قرار دارند.
بنابراین اگر قرار باشد سیاست مسکن نتیجه بدهد، همکاری این نهادها باید از جلسات موردی به سازوکار منظم تبادل داده و تصمیمسازی مشترک نزدیک شود.
امنیت معاملات؛ جایی که اقتصاد به حقوق و امنیت متصل میشود
موضوع احراز هویت و وضعیت قانونی طرفین معاملات، بهویژه در مورد اتباع، بخش دیگری از گفتوگو بود.
رستمی بر ضرورت رعایت فرآیندهای قانونی و احراز هویت تأکید کرد و نسبت به تنظیم قراردادهای خارج از چارچوب قانونی هشدار داد.
این مسئله نشان میدهد بازار مسکن فقط یک بازار اقتصادی نیست؛ بلکه در نقاطی با حقوق، ثبت، مالیات و امنیت پیوند میخورد.
بنابراین هرگونه سیاست جدید در حوزه معاملات باید بتواند همزمان سه هدف را دنبال کند:
تسهیل معامله، حفظ حقوق طرفین و کنترل ریسک.
اتحادیه مشاوران املاک مشهد؛ از «اتحادیه صنفی» تا «مرجع داده بازار»؟
شاید مهمترین سؤال قابل استخراج از این گفتوگو همین باشد.
اگر اتحادیه نزدیک به ۹ هزار واحد صنفی را پوشش میدهد، اگر اعضای آن هر روز با بازار واقعی معامله مواجهاند و اگر بخش بزرگی از اطلاعات میدانی بازار نزد همین فعالان است، آیا میتوان از اتحادیه انتظار داشت که صرفاً نقش نظارتی و صنفی داشته باشد؟
یا باید به سمت مدلی حرکت کرد که اتحادیه بتواند در چارچوب قوانین، یکی از منابع معتبر داده بازار مسکن نیز باشد؟
البته این تحول نیازمند استانداردسازی، دسترسی کنترلشده به داده، آموزش، زیرساخت دیجیتال و ارتباط منظم با دستگاههای دولتی است.
یک گفتوگو؛ چند سؤال برای چند دستگاه
گفتوگوی اقتصاد۸ با رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، پرسشهایی را پیش روی مجموعهای از نهادها قرار میدهد؛ پرسشهایی که پاسخ آنها میتواند تصویر دقیقتری از وضعیت بازار مسکن مشهد ارائه کند.
از اتحادیه مشاوران املاک مشهد:
- آمار دقیق واحدهای فعال، منقضی و غیرمجاز چیست؟
- چه تعداد شکایت در سال جاری ثبت شده است؟
- چند واحد صنفی به دلیل تخلف پلمب شدهاند؟
- وضعیت واقعی نرمافزار تعیین اجارهبها چیست؟
- هزینه طراحی و اجرای آن چقدر بوده است؟
- اتحادیه اکنون به چه دادههایی از معاملات دسترسی دارد؟
از راه و شهرسازی خراسان رضوی:
- سازوکار نظارت بر اجرای سقف ۲۵ درصدی تمدید قراردادها چیست؟
- چه دادهای برای سنجش میزان رعایت این سقف وجود دارد؟
- تفاوت اجرای سقف ۲۵ درصد برای تمدید و ۲۷ درصد برای قراردادهای جدید چگونه برای مردم اطلاعرسانی شده است؟
- جایگاه اتحادیه در تصمیمات کارگروههای مسکن چیست؟
از شهرداری مشهد:
- نقش شهرداری در توسعه بازار مسکن استیجاری چیست؟
- آیا برنامهای برای همکاری ساختاریافته با اتحادیه وجود دارد؟
از متولیان سامانههای معاملاتی:
- چرا اتحادیه به آمار مورد نیاز مدیریتی دسترسی ندارد؟
- معماری نهایی سامانههای معاملاتی چیست؟
- آیا برنامهای برای یکپارچهسازی وجود دارد؟
از پلتفرمهای ملکی:
- چه تفاوتی میان قیمت پیشنهادی و قیمت معاملهشده وجود دارد؟
- آیا داده معاملات واقعی در اختیار سیاستگذار قرار میگیرد؟
- سازوکار جلوگیری از قیمتسازی یا درج اطلاعات غیرواقعی چیست؟
از شبکه بانکی و نهادهای سیاستگذار:
- حجم املاک مازاد بانکها در خراسان رضوی چقدر است؟
- این داراییها چه زمانی و با چه سازوکاری وارد چرخه اقتصادی میشوند؟
اقتصاد۸؛ این گزارش را به یک پرونده تبدیل میکند
گفتوگوی نخست اقتصاد۸ با رئیس اتحادیه مشاوران املاک مشهد، در واقع نخستین حلقه از یک زنجیره است.
در مرحله بعد، اعضای هیئتمدیره اتحادیه درباره عملکرد دوره فعلی، آمارها، سامانهها، وضعیت واحدهای صنفی، شکایات و سیاستهای اتحادیه مورد پرسش قرار خواهند گرفت.
پس از آن، مشاوران املاک و فعالان بازار درباره آنچه در میدان معاملات اتفاق میافتد، سخن خواهند گفت.
سپس موجران، مستأجران، خریداران و فروشندگان تجربه خود را از اجرای مقررات، سامانهها، قیمتها و خدمات مشاوران مطرح خواهند کرد.
در مرحله بعد، اقتصاد۸ پاسخ راه و شهرسازی، شهرداری، اتاق اصناف، صمت، ثبت اسناد، دستگاه قضایی و سایر نهادهای مرتبط را مطالبه خواهد کرد.
و در صورت نیاز، موضوع از سطح مشهد و خراسان رضوی به سطح سیاستگذاری ملی بازار مسکن تعمیم داده خواهد شد.
هدف این پرونده، دفاع یا مخالفت با یک دستگاه یا صنف نیست.
هدف، یافتن پاسخ یک سؤال اقتصادی بزرگتر است:
«برای ساماندهی بازار مسکن، آیا قانون و سامانه کافی است یا باید زنجیره کامل داده، تصمیمگیری، اجرا و نظارت نیز همزمان اصلاح شود؟»
اقتصاد۸ این پرونده را با دریافت پاسخ همه طرفها ادامه خواهد داد.
جمعبندی تحلیلی اقتصاد۸
بازار مسکن مشهد امروز بیش از آنکه صرفاً با کمبود قانون مواجه باشد، با مسئله هماهنگی سیاستها روبهروست.
سقف ۲۵ درصدی برای تمدید قراردادهای مشمول، یک تصمیم سیاستی مشخص است؛ اما اثر واقعی آن به نحوه اجرا، ثبت قرارداد، نظارت، رفتار موجر و مستأجر و دسترسی به داده وابسته است.
سامانههای متعدد نیز زمانی میتوانند به شفافیت کمک کنند که دادههای آنها به شکل منسجم و قابل استفاده در اختیار بازیگران مجاز قرار گیرد.
پلتفرمها نیز میتوانند به شفافیت بازار کمک کنند، مشروط بر اینکه میان قیمت پیشنهادی، قیمت کارشناسی و قیمت واقعی معامله تمایز وجود داشته باشد.
و اتحادیه مشاوران املاک نیز اگر قرار است نقش خود را از یک تشکل صرفاً صنفی به یک بازیگر مؤثر در تنظیم بازار ارتقا دهد، نیازمند داده، اختیار نظارتی روشن، زیرساخت دیجیتال و ارتباط ساختاریافته با نهادهای سیاستگذار است.
به همین دلیل، مسئله اصلی بازار مسکن مشهد را شاید بتوان در یک جمله خلاصه کرد:
