سمانه محرمینمین، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتوگو با «اقتصاد ۸» از شکاف عمیق میان آییننامههای دولتی و واقعیتهای میدانی میگوید و هشدار میدهد: قوانین خلقالساعه، نه تنها شفافیت ایجاد نکرده، بلکه بسترهای حقوقی خطرناکی را برای مردم پدید آورده است.
وقتی سیاستگذار، بازار را با تئوری اشتباه میگیرد
یکی از اصلیترین چالشهای مطرح شده توسط محرمینمین، عدم درک واقعیتهای اقتصادی توسط متولیان امر است. او با تأکید بر اینکه مداخلات دستوری نهتنها گرهی از بازار باز نمیکند، بلکه به پیچیدگیهای آن میافزاید، تصریح کرد: «بازار مسکن کاغذ نیست؛ نمیتوان با صدور بخشنامههای روی کاغذ در اتاقهای دربسته، نبض واقعی خرید، فروش و اجاره را در کف خیابان کنترل کرد.»
این جمله کلیدی، نشاندهنده شکاف عمیق میان سیاستهای اتخاذ شده در وزارتخانهها و واقعیتهای اجرایی در دفاتر مشاوران املاک است. وقتی سامانهای مثل «کاتب» با محدودیت ساعت کاری و زیرساختهای ضعیف، عملاً نمیتواند پاسخگوی حجم معاملات باشد، یعنی طراحان آن هیچ شناختی از فرآیند واقعی خرید و فروش نداشتهاند.
قانون الزام؛ از عدالت تا هزینه مازاد
تحلیلگران صنفی معتقدند «قانون الزام به تنظیم سند رسمی» که با هدف کاهش کلاهبرداری و شفافیت تدوین شد، در مرحله اجرا به بیراهه رفته است. محرمینمین معتقد است آییننامههای اجرایی این قانون، عملاً جایگزینِ خودِ قانون شدهاند و با ایجاد هزینههایی نظیر «هزینه پیشنویس» در دفترخانهها، باری مضاعف بر دوش مردم گذاشتهاند. علاوه بر این، مقاومت در برابر صدور اسناد دیجیتال و اصرار بر سندهای رنگی (سبز، زرد، آبی)، ریشه در منافع کانون سردفتران دارد که مانع از مدرنسازی واقعی فرآیندها شده است.
تله نرخگذاری دستوری در بازار اجاره
اتحادیه مشاوران املاک تهران با نرخگذاری دستوری اجاره (سقف ۲۵ درصد) به شدت مخالف است. محرمینمین با استناد به مشاهدات میدانی میگوید این رویکرد، «کف قیمت» را بالا برده و معاملات را به سمت توافقات پنهانی و شفاهی سوق داده است. نتیجه این سیاست، افزایش درگیریهای حقوقی و قضایی است؛ چرا که وقتی توافق شفاف و قانونی نباشد، اولین قربانی، مستأجر و موجری هستند که در دام قراردادهای غیررسمی گرفتار شدهاند.
چشمانداز بازار: تورم ساخت و خروج سازندگان
در بخش دیگری از این تحلیل، به وضعیت عرضه مسکن پرداخته شد. با جهش هزینههای ساخت (نظیر سیمان که از ۱۵۰ به ۴۵۰ هزار تومان رسیده) و افزایش دستمزد کارگران، خروج سازندگان خرد از بازار قطعی است. این یعنی در آینده نه چندان دور، با کاهش عرضه در برابر تقاضای فزاینده مواجه خواهیم بود. محرمینمین وضعیت فعلی را «ثبات با شیب ملایم صعودی» توصیف میکند که ناشی از فشارهای هزینهای است و نه رکودِ مطلق.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک در پایان، راهکار برونرفت از این وضعیت را نه در «سامانهسازیهای موازی»، بلکه در «یکپارچهسازی اطلاعات» و «اعتباربخشی به ظرفیت صنفی» میداند. او تاکید دارد که برای ساماندهی بازار، باید بجای محدود کردن مشاوران املاک، از پتانسیل علمی و میدانی این صنف در راستای اجرای درست قوانین بهره برد. تا زمانی که دستگاههای مسئول (ثبت، وزارت راه و اتحادیهها) به یک زبان مشترک نرسند، بازار مسکن همچنان عرصه آزمون و خطای بخشنامههای ناپایدار باقی خواهد ماند./
